Remetido ao DJE Relação: 1232/2026 Teor do ato: ARMINDO AUGUSTO LOPES ajuizou a presente ação de resolução de contrato de locação cumulada com cobr…

Remetido ao DJE Relação: 1232/2026 Teor do ato: ARMINDO AUGUSTO LOPES ajuizou a presente ação de resolução de contrato de locação cumulada com cobrança em face de JOSÉ RIBAMAR ROCHA. Alega que locou ao réu, por instrumento particular firmado em 16/10/2020, loja comercial situada na Avenida Presidente Kennedy, nº 3.360, Aviação, nesta Comarca, pelo prazo de 36 meses, com termo final em 16/10/2023, mediante aluguel mensal de R$ 2.500,00, posteriormente reajustado para R$ 2.800,00. Sustenta que o réu devolveu as chaves em 07/11/2022, antes do termo contratual e sem aviso prévio, deixando de pagar o aluguel proporcional ao período de ocupação e a multa compensatória prevista na cláusula 13ª, e que, em vistoria realizada após a entrega, constatou paredes sujas, balcão de pia quebrado e entulho no local, custeando os reparos ante a inércia do locatário. Pede a condenação do réu ao pagamento de R$ 13.608,88, conforme planilha de fls. 11, e requer a gratuidade da justiça. Citado, o réu ofertou contestação (fls. 58/63). Suscitou, em preliminar, a ilegitimidade ativa, ao argumento de que o imóvel foi locado também por Lúcia Monteiro Lopes, já falecida, de modo que a pretensão competiria ao espólio, e não individualmente ao autor. No mérito, afirmou que não houve denúncia unilateral do contrato, mas resilição amigável ajustada verbalmente, precedida de insistência do locador na retomada do imóvel para nele instalar empresa da família (Augusto Vieira Lopes nome fantasia "Escalar"), e que a devolução das chaves ocorreu sem qualquer ressalva quanto à multa. Impugnou a alegação de danos ao imóvel, invocando a cláusula 7ª do contrato e a ausência de auto de vistoria e, subsidiariamente, postulou a redução proporcional da multa compensatória (art. 4º da Lei nº 8.245/91) e o afastamento da multa moratória de 10%, por configurar dupla penalidade. Requereu a gratuidade da justiça, instruindo o pedido com declaração de hipossuficiência, CTPS e extratos da Receita Federal (fls. 65 e 74/78), arrolou a testemunha Roberto Alves dos Santos (fls. 62 e 75) e manifestou desinteresse na audiência de conciliação (fls. 74). Houve réplica (fls. 82/86), instruída com escritura de sobrepartilha e fotografias do imóvel. Facultada a manifestação sobre os documentos (fls. 93), o réu pronunciou-se às fls. 96/98, impugnando-os. Às fls. 99/100, o autor apresentou petição de especificação de provas, com rol de testemunhas e pedido de depoimentos pessoais. É o que de importante havia a relatar. Passo a decidir. A preliminar de ilegitimidade ativa não prospera. As condições da ação aferem-se em abstrato, à luz das afirmações lançadas na petição inicial (teoria da asserção), e o autor figura como locador signatário do contrato cujo inadimplemento alega, sendo certo, ademais, que era casado com a colocadora pelo regime da comunhão universal de bens e é meeiro do patrimônio comum, conforme escritura de fls. 87/91. O falecimento de Lúcia Monteiro Lopes não retira do contratante sobrevivo a legitimidade para postular, em nome próprio, créditos derivados do contrato que subscreveu; saber se pode exigir a integralidade do crédito ou apenas a sua quota-parte, diante do condomínio hereditário eventualmente instaurado sobre o imóvel locado, é questão que diz com a extensão do direito material afirmado portanto, com o mérito e como tal será apreciada na sentença. Tampouco se configura litisconsórcio ativo necessário, que não se presume e não decorre de lei na cobrança fundada em contrato de locação. REJEITO a preliminar. DEFIRO ao réu os benefícios da gratuidade da justiça. A declaração de hipossuficiência (fls. 65) goza de presunção relativa de veracidade (art. 99, § 3º, do CPC) e veio corroborada pela CTPS, que indica a ausência de vínculo de emprego desde 2020 (fls. 76/78), e pelos extratos da Receita Federal que apontam saldo inexistente de imposto a pagar ou a restituir nos exercícios de 2023 e 2024 (fls. 74). Anote-se. Pela decisão de fls. 72, ambas as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, justificando-as, com expressa advertência de preclusão e de que o silêncio seria interpretado como desistência da dilação probatória. O réu atendeu tempestivamente ao comando: já na contestação requerera a oitiva da testemunha Roberto Alves dos Santos, devidamente qualificada (fls. 62), e reiterou o requerimento às fls. 74/75, dentro do prazo assinalado. O autor, por sua vez, ofertou réplica sem nada postular quanto à instrução, e o protesto genérico por provas lançado na petição inicial não supre a especificação justificada determinada pelo juízo. Operou-se, pois, a preclusão. A decisão de fls. 93, ademais, consignou expressamente que não se reabria prazo para indicação de provas, limitando a manifestação subsequente ao contraditório sobre os documentos juntados com a réplica (art. 437, § 1º, do CPC), de sorte que a petição de fls. 99/100, protocolada quase um ano após o escoamento do prazo originário, não comporta conhecimento nesse ponto. DECLARO, portanto, preclusa a faculdade de o autor requerer a produção de prova testemunhal e de depoimento pessoal, não conhecendo do requerimento de fls. 99/100. Nesse cenário, o capítulo indenizatório fundado nos alegados danos ao imóvel e nas despesas com reparos encontra-se em condições de imediato julgamento (art. 356, II, c/c art. 355, I, do CPC), porque a insuficiência probatória que o atinge não é provisória, mas definitiva. O ônus da demonstração dos danos e das despesas incumbe ao autor (art. 373, I, do CPC). A prova de despesas é de natureza essencialmente documental, e os documentos destinados a comprovar os fatos articulados na inicial deviam acompanhá-la (art. 434 do CPC); nada veio aos autos nesse sentido. Consumada a preclusão da faculdade probatória do autor, e não configurada a hipótese do art. 435 do CPC, a lacuna não mais poderá ser suprida; e a instrução remanescente restrita à oitiva da testemunha arrolada pelo réu, destinada ao fato extintivo por este alegado é estruturalmente inidônea para comprovar a existência e o montante de despesas suportadas pelo locador. No mérito do capítulo, a improcedência se impõe. A cláusula 7ª do contrato consigna que o imóvel foi entregue ao locatário nas condições em que então se encontrava, correndo por sua conta a manutenção, e não há nos autos termo de vistoria inicial nem auto de vistoria final, de modo que falta o próprio parâmetro comparativo pressuposto pelo art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, segundo o qual o locatário restitui o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. As fotografias de fls. 84/85, juntadas apenas com a réplica e impugnadas quanto à data de sua captação (fls. 96), provariam, quando muito, o estado do bem em momento incerto jamais a realização e o valor de reparos custeados pelo autor. Acresce, sob o ângulo da congruência, que o pedido é certo (R$ 13.608,88) e a planilha que o compõe (fls. 11) é integrada exclusivamente pela multa compensatória, pelo aluguel proporcional e pelos respectivos acréscimos moratórios e honorários convencionais, sem discriminar parcela autônoma a título de reparos, de sorte que o acolhimento da pretensão indenizatória, em qualquer extensão, desbordaria dos limites objetivos da demanda (arts. 141 e 492 do CPC). Ante o exposto, com fundamento no art. 356, II, do Código de Processo Civil, JULGO ANTECIPADA E PARCIALMENTE O MÉRITO para julgar IMPROCEDENTE a pretensão indenizatória relativa aos danos ao imóvel e às despesas com reparos. Sucumbente arcara o autor com as custas e honorários que fixo em 10% do valor da causa relativa a este particular. O remanescente da lide não comporta julgamento no estado. Embora incontroversas a celebração do contrato e a devolução das chaves em 07/11/2022 antes, portanto, do termo final ajustado , remanesce controvérsia fática relevante sobre a natureza jurídica dessa devolução: o autor a qualifica como denúncia unilateral imotivada do locatário, ao passo que o réu afirma resilição bilateral ajustada verbalmente, a pedido do próprio locador, interessado na retomada do ponto comercial para a empresa da família. Tratando-se de contrato de locação, para o qual a lei não exige forma especial, o distrato pode validamente operar-se de modo verbal (art. 472 do Código Civil) e, por conseguinte, ser demonstrado por prova testemunhal. Cuida-se de fato extintivo do direito do autor, cujo ônus probatório incumbe ao réu (art. 373, II, do CPC), que requereu tempestivamente a prova apta a demonstrá-lo. Ao d. gabinete para designação de audiência virtual de instrução e julgamento. PRI Advogados(s): Gerson de Miranda (OAB 94807/SP), Ana Carolina Candido Alves (OAB 401834/SP)