Remetido ao DJE Relação: 1222/2022 Teor do ato: Vistos. Trata-se de Embargos de Terceiro movido por Maria Lucia da Silva Moreno, distribuído livrem…

Remetido ao DJE Relação: 1222/2022 Teor do ato: Vistos. Trata-se de Embargos de Terceiro movido por Maria Lucia da Silva Moreno, distribuído livremente à 16ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, em face da Construtora Atlântica, no qual alega exercer a posse dos conjuntos nº 121 e 122, situado à Rua Turiassú, requerendo liminarmente o cancelamento do gravame, bem como o deferimento da outorga e registro da escritura do imóvel. Ao final, pugna pela decretação da nulidade do gravame e seja o bem liberado para lavrar escritura de venda e compra. Documentos juntados (fls. 8/22). À fl. 359, declarada a incompetência daquele juízo, os autos foram remetidos à 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais (fl. 410). Cientificada a redistribuição do feito (fl. 416). Às fls. 434/459, a interessada CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. contestou, requerendo, em síntese, o reconhecimento da rescisão parcial do contrato firmado com o Sr. Jaime Serebrenic, entregando-se-lhe a propriedade das unidades. Subsidiariamente, requereu a alienação da unidade e o produto seja rateado entre os litigantes que comprovem o pagamento do preço para aquisição das unidades; ou, ainda, seu crédito seja incluído no concurso de credores da falência. Documentos juntados (fls. 460/1.649). Às fls. 1.652/1.665, a Administradora Judicial apresentou parecer, no qual opinou pela intimação da interessada MARIA LUCIA SILVA MORENO para comprovação do pagamento integral das unidades em discussão; o reconhecimento do perfil de adquirente da interessada CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA., relativo às unidades nº 121, 122 e 123 do empreendimento Turiassú. Por fim, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita à Massa Falida. Às fls. 1.668/1.674, a interessada MARIA LUCIA SILVA MORENO manifestou-se, pretendendo a realização de audiência, para produção de prova oral, bem como apontou os números de folhas dos documentos já acostados, sem, contudo, apresentar novos documentos. Às fls. 1.693/1.702, a Administradora Judicial retifica seu parecer e opina pela improcedência das pretensões de MARIA LÚCIA SILVA MORENO e CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. Às fls. 1.709/1.710, o Ministério Público apresentou parecer no qual acompanha o entendimento da Administradora Judicial, opinando pela improcedência das pretensões dos interessados. É o relatório. Decido. Defiro o benefício da justiça gratuita à Massa Falida. Indefiro a designação de audiência para produção de prova oral, haja vista que os elementos constantes destes autos são suficientes para convencimento deste julgador, com fulcro no art. 371 do Código de Processo Civil, conforme será enfrentado a seguir. O Grupo Atlântica possui peculiaridades relativas às transações imobiliárias associadas aos seus empreendimentos, as quais devem ser observadas para apreciação das demandas judiciais lhe envolvendo. A empresa operava por meio de financiamento pautado na celebração de contratos simulados de cessão de crédito, promessa de venda e compra, permutas de imóveis, dentre outros. Deste modo, os instrumentos mascaravam a natureza de mútuo dos negócios jurídicos, cujo real objetivo consistia na captação de recursos para investimento em suas atividades. Neste contexto, passo a analisar as pretensões dos interessados de forma individualizada. MARIA LUCIA SILVA MORENO A interessada não constou na relação de credores apresentada na forma do art. 7º, §2º, da Lei 11.101/2005 (acostada às fls. 19.079/19.098 do processo digital nº 1132473-02.2015.8.26.0100). Infere-se dos autos que a interessada firmou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, cujos objetos são as unidades nº 121 e 122 do empreendimento Turiassú, pelo valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), a serem pagos no ato, sem especificação quanto à forma de pagamento. Conforme esclarecido pela Administradora Judicial, a atribuição de qualquer crédito, nesta falência, depende da comprovação do pagamento por meio de recibos diversos dos emitidos pelas Falidas, haja vista a costumaz celebração de contratos simulados, os quais são nulos de pleno direito, nos termos do art. 167, §1º, inciso II, do Código Civil. Intimada a comprovar a quitação das unidades, a interessada requereu a designação de audiência para produção de prova oral e alegou que a existência de seu crédito estaria comprovada pelos documentos de fls. 127/130; fls. 29/37; fls. 15/17 e 358; e fls. 179/262, os quais correspondem, respectivamente, ao contrato de cessão de direitos patrimoniais celebrado entre a interessada CRAM e Jaime Serebrenic; contestação da Construtora Atlântica; matrícula do imóvel em discussão; notificação do 2º Cartório de Registro de Imóveis da Capital informando a impossibilidade do registro da escritura de venda e compra; trocas de e-mails sobre a entrega das chaves das unidades, certidão negativa de débitos, faturas de condomínio, carnês de IPTU. Com base na documentação acostada, a interessada demonstra o exercício da posse do imóvel, mas não acosta qualquer comprovante de pagamento do preço avençado em contrato, razão pela qual não há como atribuir quaisquer créditos em seu favor. Frise-se que a ausência de especificação quanto à forma de pagamento e o chavão de quitação são práticas comuns da Construtora Atlântica, as quais colidem com o que prevê o artigo 320 do Código Civil, portanto os instrumentos assim avençados não são hábeis para comprovação do crédito e nulos de pleno direito. Importante salientar que é ônus do credor a comprovação da origem, valor e classificação de seu crédito, consoante interpretação sistemática dos artigos 7º, caput, 9º, II, e 13, caput, da Lei 11.101/2005, combinados com art. 373, I, do Código de Processo Civil. Destarte, ante a inexistência de comprovação do pagamento das unidades pleiteadas, julgo improcedente a pretensão de MARIA LÚCIA SILVA MORENO, para manter seu crédito excluído do futuro quadro-geral de credores. Considerando que a interessada exerce a posse de ambas as unidades e que estas ainda integram o patrimônio da massa falida, tem-se que deverão ser arrecadadas e, por consequência, desocupadas. Para tanto, determino sejam desocupadas as unidades 121 e 122 do empreendimento Turiassú no prazo de 30 (trinta) dias contados do trânsito em julgado da presente sentença. CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. A interessada não constou na relação de credores apresentada na forma do art. 7º, §2º, da Lei 11.101/2005 (acostada às fls. 19.079/19.098 do processo digital nº 1132473-02.2015.8.26.0100). Em 16/08/2010, a interessada firmou Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos, cujo objeto são as unidades nº 121, 122 e 123 do empreendimento Turiassú, pelo valor de R$ 840.000,00 (oitocentos e quarenta mil reais), a serem pagos da seguinte forma: (i) R$ 294.000,00 (duzentos e noventa e quatro mil reais), por meio de transferência bancária; (ii) R$ 546.000,00 (quinhentos e quarenta e seis mil reais), em 30 (trinta) parcelas mensais e consecutivas. Infere-se dos autos que a interessada comprovou o pagamento da entrada e de 28 (vinte e oito) parcelas, por meio de boletos bancários, conforme documentos acostados às fls. 764/792. Em 30/08/2013, a interessada Cram Administradora Judicial de Bens Ltda. firmou Contrato de Cessão de Direitos Patrimoniais (fls. 1.580/1.584), cedendo às unidades objeto do instrumento retro mencionado ao Sr. Jaime Serebrenic, mediante pagamento da quantia de R$ 1.050.0000,00 (um milhão e cinquenta mil reais), em trinta prestações iguais e sucessivas de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Entretanto, alega a interessada que após a 23ª (vigésima terceira) parcela, o cessionário, Sr. Jaime Serebrenic, deixou de adimplir o contrato. Desta sorte, a interessada enviou notificação extrajudicial para constituir em mora o devedor, em 01/09/2015, com escopo de promover a rescisão do contrato (fls. 541/545). Não obstante, dispõe o §1º do art. 32 da Lei 6.766/1979, que o devedor adquirente deverá ser intimado pelo Oficial de Registro de Imóveis e não pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos como constou dos documentos acostados pela interessada. Aliás, a interessada não comprova a prévia interpelação, consoante entendimento e sumulado pelo C. STJ, in verbis: Súmula nº 76: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. Em que pese tenha promovido diligências para que o adquirente fosse cientificado da constituição da mora, seu ato não atingiu à forma prevista em lei, portanto, de rigor, a manutenção do contrato na forma entabulada, não havendo o que se falar em direito de aquisição no presente caso. Importante registrar que a discussão deste incidente está limitada à análise dos créditos envolvendo às unidades nº 121 e 122 do empreendimento Turiassú, deste modo, caso a interessada pretenda rescindir o contrato que entabulou com o Sr. Jaime Serebrenic, deverá intentar ação específica para este fim. Destarte, julgo improcedenteS os pedidos de CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES as pretensões de MARIA LÚCIA SILVA MORENO e CRAM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA., com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. No mais, determino a arrecadação das unidades 121 e 122 do empreendimento Turiassú, bem como sejam estas desocupadas no prazo de 30 (trinta) dias, contados do trânsito em julgado da presente sentença. Diante da sucumbência, condeno as interessadas a arcar com honorários sucumbenciais em favor dos patronos da Massa Falida, os quais arbitro no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), para cada. Vista ao Ministério Público. Aguarde-se o prazo recursal. Transcorrido in albis, remetam-se os autos ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I. Advogados(s): Luiz Paulo Jorge Gomes (OAB 188761/SP), Thiago Boscoli Ferreira (OAB 230421/SP), Jose Mauro de Oliveira Junior (OAB 247200/SP), Marcelo Funck Lo Sardo (OAB 69504/SP), Guilhermina Maria Ferreira Dias (OAB 271235/SP), Patricia Estel Luchese Pereira (OAB 298348/SP), Anderson Cosme dos Santos (OAB 346415/SP)